相続不動産の売却を考える時、その売却が成功するか、否かはの鍵はパートナー選びにかかっているといっても過言ではありません。また相続税を納税する必要がある方、納税する必要のない方で組むべきパートナーは異なります。
相続税を納税する必要のある方は、全体の４％程度と言われています。特に福島市の様な地方都市であれば、さらにその割合は小さいものかと思いますが、相続税を納税する必要のある方は、基本的には金額的の大きな不動産を所有されている事と思います。（相続財産の約５０％が不動産である為です。）
その場合、まずは出来る限り相続税を軽減する為の準備をする必要があります。節税をする為には、やはり鍵となるのは税理士です。生命保険を活用する方法などはとても一般的ですが、不動産を利用した節税方法にも、
・適正な評価額の算出に努める。（ケースによっては不動産鑑定などを行う。）
・小規模宅地や広大地の評価などの特例を受ける。
・評価を下げる為に不整形地を作る
・建物を建てる。（現金を建物に替える。）
・収益物件を保有している場合、先に推定相続人に建物のみを売却する。
など、様々あります。最終的には税理士のサポートの下、申告がきちんと通って意味があります。そういった意味では、まず税理士の選定が重要となります。出来る限り節税を行った上で必要であれば、売却するという順番なのです。
では、節税の対策を行った上で、相続不動産の売却を決めた場合、そこからはやはり不動産業者の出番です。相続不動産の規模が大きいほど、その活用方法の選択肢は増えます。つまり売却方法の選択肢が増えるという事です。例えば、同じ不動産でも居住用不動産として売却する場合と、収益不動産として売却する場合では売却金額の算出方法から異なりますので、当然売却金額も異なります。また、例えば土地でも、どの程度の大きさで売るのか、どのような形状で売るのかでも価格が異なります。ですから、その最大値を考えどのような状態（商品）にして売却するのがベストなのかを提案出来るコンサルタント的な立ち位置の不動産業者がサポートしてくると非常に心強いと思います。
次に納税の必要の無い相続のケースでは、相続される不動産は一般的にご実家など土地建物であるケースが多い様に思います。基礎控除でまかなえ、納税の必要がない場合には申告も必要ありませんので、売却をする場合には不動産業者に依頼するという流れになるかと思います。不動産を売却される場合、「出来るだけ高く」「出来るだけ早く」売却したいという思いは、売主様皆様の願いです。しかし、私はそれに加えて最も重要なのは「安全に」売却するという事だと思っています。いかに高く、早く売れたとしても、その後に訴訟などの争いごとになってしまい、時間とお金を消費されたのでは意味がありません。もちろん、これは納税の必要のない方だけに限った事ではなく、すべての不動産売却に共通する事です。
私は常日頃、仕事をしている中で一つ不思議に思う事があります。それは、中にはやたらと急かす営業マンがいる、という事です。もちろん仕事が早いという事は非常に重要なポイントですが、まずはしっかりと不動産の調査を行い、売主様の考えを理解し、売却にあたって最適な対応策を練る、という順番があります。高額であるからこそ、地に足をつけた仕事でなければならないと思います。これは買主様への対応も同じです。どんな不動産でも１つ２つはデメリットがあります。そのデメリットをきちんと説明しながら、買主様に納得していただく必要があります。間違っても、とりあえず契約しましょう、といった軽はずみなものではいけないと思うのです。
少し話が逸れてしまいましたが、次回は、相続不動産売却の成功のために、どんな不動産会社を選べば良いのかをもう少し詳しく書きたいと思います。
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