前回の記事で、相続税を算出する場合の不動産の評価額についてご説明致しました。内容は以下の通りです。
建物の評価額＝固定資産税評価額
土地の評価額＝路線価×補正率×土地の面積（路線価がある場合）
今日はこれらの基準となる、「固定資産税評価額」と「路線価」について書きたいと思います。
土地をたくさん持っている地主の方などで、よく賃貸アパートを建てるケースなどが見受けられます。それらは賃貸アパートの建築メーカーなどが「節税になりますよ。」との提案から建築まで成ると言ったケースが多いかと思いますが、相続の為の節税という面では、これらは建てた建築物の評価、つまり「固定資産税評価額」の価格が理由なっています。
というのも、「固定資産税評価額」、「路線価」はいずれも時価（相場の価格）の70〜80％程度で設定されていると言われています。つまり、時価で1億円であった場合、評価額は7,000万円程度になる訳です。また、建物の価格には建築するメーカーの利益も乗っていますので、現金1億2,000万円で建築した建物の時価が1億で、評価額7,000万円となります。課税対象が少なくなれば、当然相続税額も少なくなります。この場合で言えば、現金で財産を保有している時と比べ、5000万円が課税対象から外れたという事です。
同様に土地の場合も、経費を含め1億500万円で購入した時価1億円の土地の評価額は7,000万円程度なります。この場合で言えば、3,500万円が課税対象から外れた事になります。
これらは相続税の節税対策として、分かりやすく有効な手だと思いますが、不動産の場合、現金のように容易に分ける事が出来ないという点に注意が必要です。相続人が複数いる場合には、当然に遺産分割が生じてきますから、相続税は節税出来たけれども、遺産分割の際に争いになってしまうというリスクがあります。
また、現金を不動産に替える事は比較的簡単ですが、（良い物件を購入するのは難しいかも知れませんが。）不動産を現金に替える事は上記のようには簡単ではありません。相場は生き物ですから、売却金額も変動します。
現金を不動産に替える際には、節税に目を向けるだけでなく、その特性（分けにくさや、換金性に劣る点、価格が変動する点）などにも目を向けて対策を練るべきです。
またこれらの応用でさらに節税出来る方法もあるですが、それはまた別の機会に書きたいと思います。
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