空き家を売却しようとする場合、売主様から多く頂くご質問の中に「売却時の諸費用がいくらかかるか」といったものがあります。インターネットでもそういった記事を見掛けますが、今回はすこし踏み込んで実際の売買の際にかかる具体的なものをご説明したいと思います。
まず、代表的なものは以下になります。
・印紙代
売買契約に貼りつけする印紙の費用は一般的に、売主様・買主様の折半となります。
契約書１通あたりの印紙代（平成２８年１０月１７日現在）は
５００万円〜１，０００万円：５０００円
１，０００万円〜５，０００万円：１００００円 となります。
・仲介手数料
宅建業法では、仲介手数料の上限額を取り決めています。その価格が「売却金額の３％＋６万円＋消費税」という価格です。仮に１，０００万円で物件を売却した場合には３８８，０００円（内消費税２８，０００円）となります。
・譲渡所得税
こちらは所有期間によって譲渡年の１月１日時点で５年を超えるものが長期譲渡所得税（22.1％）、５年以下のものは短期譲渡所得税（41.1％）となります。相続で取得した場合には、被相続人が所有していた期間も加算となる事がポイントです。
また、譲渡所得税には、課税額を大幅に軽減できる様々な特例があります。
・居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除の特例
居住しなくなった日から３年を経過する年の１２月３１日までに売却すると、譲渡所得から3000万円を控除出来る、というものです。
・空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例
相続が発生した日から３年を経過する年の１２月３１日までに一定要件（耐震リフォームor解体）を満たした空き家を売却すると譲渡所得から3000万円を控除出来る、というものです。
・取得費加算の特例
相続の際に相続税が発生した場合、相続が開始した日から３年を経過するまでに売却した場合、相続税の一定金額を、取得費として加算出来る（譲渡所得から控除出来る）、というものです。
また、売主様や当該不動産の状況によって掛かる費用は以下のものになります。
【よくあるもの】
・登記費用/登録免許税
物件を引き渡すにあたって、行うべき登記の費用は売主様の負担となります。（住所変更登記・相続登記・抵当権抹消登記など）
・確定測量費用
境界が不明瞭な場合、将来的なトラブルを避ける事を目的として確定測量を行う場合があります。一般的な１筆の宅地（50〜80坪程度）で30 〜40万円程度です。
・残置物処分費用
空き家内に残置物（荷物）があり、売主様ご自身では片付けが難しい場合には、処分業者に依頼をかけ、建物内を空にします。引渡しには、建物内を空にする事が原則です。
【稀にあるもの】
・建物解体費用
建物を解体する事で、売主様のお手元に残る金額が多いと判断出来る場合に限り、解体をご提案する場合があります。解体を行うか、否かは売主様のご判断になります。
・上水道給水管敷設工事
土地内に利用可能な給水施設が無い場合、もしくは土地内の給水施設が隣接地を経由して宅内に引き込まれている場合など、新たに給水配管を敷設する場合があります。金額としては100万円を超える事が少なくありませんので、買主様との契約が済んだ時点で施工する、とう方法もあります。
・下水道給水管敷設工事
土地内に利用可能な下水施設が無い場合、新たに下水配管を敷設する場合があります。ただし、福島市の場合には個人で利用される下水配管（公共升）までは自治体が費用及び施工を負担してくれるケースがあります。
・道路協議費用
道路幅員が４mに満た無い箇所がある場合、自治体との道路協議が必要となり、その為の測量や書類作成に費用がかかる場合があります。
・市街化調整区域各種申請費用
市街化調整区域内での建替、もしくは建物の名義を変更する為に、42条・43条申請を行う場合の書類作成、申請費用がかかる場合があります。
・本人確認費用
お手元に権利証（登記識別情報）が無い場合には、司法書士による本人確認によりその代わりとする事が出来ます。費用は３〜４万円程度です。
以上、一般的に考えられるものをご説明致しましたが、実際に売却をご相談いただく際には、不動産調査の段階でほとんどの金額は算出する事が出来ます。売却前にそれらを把握し、最終的にお手元に残る金額を知り、安心して不動産売却を進めて頂ければと思います。ご不明な点などございましたら、お問い合わせより何なりとお申し付け下さい。
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