筆界と境界(所有権界)の違いについて

不動産にまつわるトラブルにおいて最も多いと言われる事案の一つが「境界」トラブルです。最近分譲された宅地や、大型分譲地などは宅地の角の全てに境界杭が設置されている事が多くトラブルの心配も少ないのですが、特に郊外においては、敷地が大きい為に所有者もあまり境界を気にしておらずに境界杭が未設置であったり、以前は設置されていたものが、なんらかの理由によって取り除かれてしまっている、というケースもあります。そういった場合には安心して売却する為に確定測量を行う事が多いのですが、やはり時間と費用がかかります。また、最悪のケースでは境界確定ができない場合も考えられます。拗れると非常に大変な「境界」なのですが、今日はそもそも境界とは何なのかということについて書きたいと思います。

法務局に備え付けてある書類に、「公図」と言われるものがあります。こちらには土地と土地の境を明記されているのですが、この公図上で分けられている線(地番の境)を「筆界」と言います。筆界は不動産登記法上(公法上)の境界であり、個人の意思では変更する事が出来ません。一般に確定測量で再現される境界杭は筆界を元に再現されます。では、それがそのまま「境界」なのではないか?と言うと実はそうではないのです。

ほとんどのケースでは、筆界がそのまま隣地との境界となります。しかし、稀に「所有権界」を隣地所有者との話し合いで取り決め、それを隣地との境界としているケースがあります。この所有権界を私法上の境界とも言ったりするのですが、この所有権界を境界とした際に、公図の訂正を行わないと、実際の隣地との境と、公図上の筆界が大きく異なってしまうのです。

こういったケースでは取り決めをした所有者同士が内容を認知している間は良いのですが、これが次の世代へ相続された際などに問題になる事が多いのです。また、そういった土地を売却する際には第三者に売却する訳ですから、そのままで引き渡す事が出来ません。改めて測量を入れて、境界を確定し公図の訂正を行った上で引き渡しを行う事となるのです。その段階になって、お隣さんのあまり仲が良くない、所有権界がどこかはっきりしない、などとなると非常に大変な事です。ですから、本来は所有権界を話し合いで取り決めた際には、公図や登記簿上も取り決めた内容に沿って訂正するのが良いのです。

とても稀なケースなので、ほとんどの方の土地は心配される事はありませんが、郊外にお住まいの方であれば、一度ご確認されるのも良いのかもしれません。また、もし、現在も所有権界をそのまま境界とされている場合には早急に内容の訂正を行い、将来のトラブルを未然に防ぐ事が重要だと思います。

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