不動産売却の関するトラブルの中で最も多い項目の一つとして「道路」があります。今日はこの「道路」ついて書きたいと思います。
土地に建物を建築する場合、建築基準法には「建物を建築する敷地は幅員４m以上の道路に２m以上接面している事」という取り決めがあります。４m以上の道路に２m以上接していなければ、どのような土地でも建物を建てる事が出来ないという事です。以前にブログに書いた水道管と同様に、日常生活する上においてアスファルト敷きになっている道であれば当然に「道路」であるように感じます。しかし上記の道路とは建築基準法上の道路であって、その見た目とは関係がありません。アスファルト敷きで幅員４m以上あっても、建築基準法上の「道路」該当しないケースもあるのです。
福島市で見かける建築基準法４２条で定めた道路には大まかに以下の種類があります。
【公道】
・１項１号道路：道路法による道路（国道・県道・市道）
【私道】
・１項５号道路：位置指定道路（土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路）
【公道及び私道】
・１項３号道路：開発道路（土地区画整理法、都市計画法その他の法令により築造された道路）
・２項道路 ：みなし道路（建築基準法施行の際、既に建築物が立ち並んでいる4ｍ未満の道路で、
将来は4ｍに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路）
上記の内、１項１号道路は原則として公が所有している幅員４m以上の道路となりますので、特段の心配はありません。また１項３号道路についても、現在では築造後に自治体へ帰属されるケースが多い為にさほど心配はいらないでしょう。（古い開発道路の場合には、少し注意が必要です。）
道路について注意が必要なのは１項５号道路（位置指定道路）と２項道路（みなし道路）です。
１項５号道路（位置指定道路）については、多くのケースが個人所有の道路となっています。所有している土地に面した道路がこの道路であった場合、売却を行うにあたってはその権利持分を持っているかがポイントとなります。というのも、道路である以上、人の通行を制限する事はなかなか出来ませんが、なんらかの正当性のある理由がある場合、これまで判例では自動車の通行を制限した例がある為です。売却した後に、購入者が駐車場まで車を入れようと思ったら、車の乗り入れを制限される、といった事があり得るのです。もし購入者がそれを知っていれば購入しなかったとして売主に契約の解除や損害賠償請求を立てたとしたら、裁判になる可能性がある訳です。
また、持分を持っている場合でも、管理維持は所有者の責任となりますので、老朽化によってアスファルトを敷き替える等の場合には所有者による費用負担が必要となります。この辺りも購入者には事前に説明しておく必要があります。さらに、古い位置指定道路の場合、現状で道路幅員が４m未満であるケースもあり、その場合には全ての箇所において４m以上の道路幅員を確保しなければ新たな建物の建築が許可されません。通常１つの道路には複数の住宅敷地が面していますので、そのそれぞれの敷地所有者からの同意を得る必要があるのです。（幅員４m未満にかかっている敷地は将来的にセットバックを行い敷地の一部を道路として提供するをいう旨の同意）
次に２項道路（みなし道路）については、現状で４m未満の道路である為、道路中心線より２mにかかる部分については道路として提供する（セットバック）必要があります。当然、有効敷地面積は減少しますので、購入者が容積率や建ぺい率ギリギリで建物を建築しようとする場合など特に注意が必要です。また現在使われていない様な２項道路であっても、同じくセットバックが必要です。相対的に道路が細ければ細いほど近隣所有者とのトラブルが起きる可能性が高く、そういったトラブルは所有者が入れ替わるなど、何かが動く時に表面化しやすいものです。これまで何らかのトラブルがあった場合、それが些細なものであったとしても、購入者へ告知しておく方がベターでしょう。
分譲地などであればあまり問題はありませんが、一般宅地では上記以外にも道路ごとになんらかのリスクを孕んでいるケースが多いのが現状です。しかし、それによってイコール売却が難しいという事ではありません。そのリスクを踏まえた上での準備と適正な価格設定を行えば、安心して売却出来るのです。どんな不動産でも売れない不動産はありません。また、きちんと売れる不動産として整備する事が不動産業者の仕事なのだと思います。
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